서울 한복판, 가격 눌린 채 남아있는 재개발 다크호스 - 신통기획·공공재개발 TOP 8

아래 표는 2025 년 6 월 24 일 기준으로 서울시가 가장 최근(2월·4월 선정) 발표한 신속통합기획·공공재개발 후보지 가운데,

아직 시세가 크게 뛰지 않았지만 사업이 본궤도에 올라 “저평가 → 재개발 점프” 가능성이 높다는 곳 8곳만 추린 리스트입니다.

 

 

1. 한남 1구역(용산·이태원동 730)

출처 - https://www.newspim.com/news/view/20250228000936

2. 미아 75(강북)

출처 - https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlanArea.do

3. 신림 4구역(관악·신림동 306)

출처 - https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlanArea.do

 

4. 북가좌 74-107(서대문)

출처 - https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlanArea.do

 

5. 사당 16구역(동작·사당동 305-35)

출처- https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=03224246642075112&mediaCodeNo=257

6. 개봉 120-1(구로)

출처 - https://www.shinailbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=2018492

7. 장위 13-1·13-2(성북)

출처 - https://www.dailyt.co.kr/newsView/dlt202504290016

 

8. 불광 359-1(은평)

출처 - https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlanArea.do

 

체크포인트 (2025 년 하반기 이후 일정)

1. 정비계획 용역 착수 → 6~12 개월 이내 구역 지정 고시 예상
2. 조합 설립 동의율 → 2026 년 중 조합 인가 목표 (공공 방식은 LH·SH가 병행)
3. 2027 년 이후 통합심의·건축심의 → 본공사 착공은 빠르면 2029 년부터

활용 팁

• 권리산정기준일 이전 매수 시 실거주 의무·대출 규제 다르니 반드시 사전확인.
• 신통기획 구역은 3종 상향·용적률 완화 인센티브가 커서, 사업 속도만 확보되면 분담금 대비 지분가치 상승폭이 일반 재개발보다 큰 편.
• 아직 호가가 크게 오르지 않은 빌라·다세대 매물 위주로 접근하고, DSR·LTV 여력은 미리 체크하세요.

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