'리버센트 푸르지오 위브' & '오티에르 포레 성수' '6·27 규제'적용 핵심 자금 플랜 총정리

2025. 6. 30. 15:06ㆍ부동산 정리

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부동산 청약 자금 완벽 분석 인포그래픽 by CoinAIAI

인기 단지 '리버센트 푸르지오 위브' & '오티에르 포레 성수' 기준

내 집 마련, '6·27 규제' 넘으려면? 핵심 자금 플랜 총정리

'6·27' 대출 규제 핵심 요약

잔금대출 한도 6억원 고정: 수도권·규제지역 주택담보대출(잔금대출) 한도가 최대 6억원으로 일괄 제한됩니다. (무주택자·1주택자 모두 적용)

'갭 전세' 불가: 전세보증금으로 잔금을 치르는 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 전면 금지됩니다.

신용대출 한도 축소: 신용대출 한도가 연 소득 이내로 제한되며, DSR 40% 규제도 함께 적용됩니다.

결론적인 최소 준비 자금 공식은?

분양가 - 6억원 (잔금대출) + α

(α = 계약금, 중도금 이자, 취득세, 옵션 비용 등)

리버센트 푸르지오 위브 (영등포동5가)

납부 구조 계약금 20% + 중도금 60%(이자후불) + 잔금 20%

자금 스케쥴 계약 시 분양가의 20% 현금 필요. 입주 시 중도금(60%)+잔금(20%) 처리

타입	분양가	계약금1 (7/28)	계약금2 (8/28)	중도금 (회당)	잔금 (입주 시)	입주 전 추가 현금*	증여세** (전액 증여 시)
59A	12.71억	0.5억	2.04억	1.27억	2.54억	4.17억	1.26억
76	15.39억	0.5억	2.58억	1.54억	3.08억	6.31억	2.07억
84A/C	16.91억	0.5억	2.88억	1.69억	3.38억	7.53억	2.57억
84D	16.97억	0.5억	2.89억	1.70억	3.39억	7.58억	2.59억

* 입주 전 추가 현금 = 분양가 × 90% (중도금+잔금) – 잔금대출 6억
** 성년 자녀 5천만원 공제 후 계산

오티에르 포레 성수 (성수동1가)

납부 구조 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%

자금 스케쥴 계약 시 분양가의 10% 현금 필요. 입주 시 중도금(60%)+잔금(30%) 한 번에 처리

타입	분양가(상단)	계약금 (7월)	중도금 (회당)	잔금 (입주 시)	입주 전 추가 현금*	증여세** (전액 증여 시)
39	12.12억	1.21억	1.21억	3.64억	4.91억	1.09억
49	15.62억	1.56억	1.56억	4.68억	8.05억	2.13억
59	19.99억	2.00억	2.00억	6.00억	12.00억	3.80억
74	22.21억	2.22억	2.22억	6.66억	13.99억	4.68억
84	24.86억	2.49억	2.49억	7.46억	16.37억	5.74억
104	31.56억	3.16억	3.16억	9.47억	22.40억	8.42억

* 입주 전 추가 현금 = 분양가 × 90% (중도금+잔금) – 잔금대출 6억
** 성년 자녀 5천만원 공제 후 계산

부족 자금, 현실적 조달 방법 & 세금

부모님 증여 (가장 일반적)

• 한도/조건: 10년간 성인 자녀 1인당 5,000만원까지 비과세.

• 세금/규제: 초과분에 10% ~ 50% 누진 증여세 발생. (예: 1억 증여 → 5천만원의 10%인 500만원 세금). 증여일 다음 달 말까지 신고 필수!

부모님 차용 (금전소비대차)

• 한도/조건: 법정 이자율 연 4.6% 이상으로 차용증 작성. 매달 이자를 실제로 부모님께 송금한 증빙 내역 필수.

• 세금/규제: 형식만 갖추고 이자를 내지 않으면 '편법 증여'로 간주되어 전액 증여세 추징.

신용대출 / 퇴직연금 등

• 한도/조건: 신용대출(연소득 이내), 퇴직연금 중도인출/담보대출(50% 한도).

• 세금/규제: DSR 40% 규제에 포함. 주담대 실행 시 한도에 영향. 노후 자금을 당겨쓰는 것이므로 최후의 수단으로 고려.

청약부터 입주까지 최종 체크리스트

[계약 전] 가족/본인 자금 흐름표를 작성하고, 분양가 상단/고금리 등 최악의 시나리오로 스트레스 테스트 필수.
[당첨 후 ~ 계약] 당첨 후 1주일 내 계약금 납부 가능 여부 최종 확인.
[중도금 기간] 월별 중도금 이자(금리 5% 가정 시 월 180~300만) 감당 가능한지 생활비와 병행 시뮬레이션.
[중도금 기간] 신용대출/카드론 추가 시 DSR에 영향, 최악의 경우 주담대 6억도 막힐 수 있음을 인지.
[입주 6개월 전] 중도금 상환+잔금+옵션비+취득세 등 최종 필요 현금 총액 확인.
[입주 6개월 전] 가족 자금 활용 시 증여/차용 증빙 서류 미리 준비 완료.
[입주 직후] 6개월 내 전입 의무, 보유세(재산세/종부세) 및 매각 시 양도세 비과세 요건(2년 실거주) 재점검.

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